Per decenni, l’acquisto di un immobile da mettere al reddito è stato considerato da sempre uno degli investimenti più sicuri e vantaggiosi. La casa, infatti, è stata per generazioni il simbolo della stabilità economica e della sicurezza finanziaria, rappresentando un bene rifugio a cui rivolgersi nei momenti di incertezza. Tuttavia, negli ultimi anni, questo scenario sta cambiando profondamente: il valore degli immobili tende a svalutarsi progressivamente e la rendita da affitto, che un tempo era una fonte affidabile di entrate, oggi non garantisce più la stessa stabilità e sicurezza di un tempo. Le mutate condizioni del mercato, unite a nuove normative e a una crescente incertezza economica, stanno rendendo sempre meno conveniente l’investimento immobiliare tradizionale.
Perché non conviene più comprare le case
Il primo aspetto da andare a considerare è sicuramente il rendimento, infatti in passato soprattutto nei centri urbani e nelle città universitarie, andare ad affittare un appartamento con conveniva, dato che andava a garantire un guadagno netto che poteva arrivare anche al 7%. Ad oggi invece la situazione è cambiata radicalmente e non conviene più.
Infatti, ad oggi tra le imposte, le spese di gestione, le assicurazioni e la morosità, il rendimento medio netto si è abbassato spesso sotto al 3% la tassazione sugli affitti è cambiata nel tempo, infatti la cedolare secca resta sicuramente una scelta conveniente rispetto all’Irpef, ma comunque va a incidere molto sui guadagni effettivi. Oltre a ciò, bisogna considerare che le spese accessorie, come la manutenzione ordinaria e straordinaria, le assicurazioni obbligatorie e le eventuali spese legali in caso di morosità degli inquilini, incidono pesantemente sul bilancio finale del proprietario. Anche la burocrazia e la gestione amministrativa degli immobili possono rappresentare un ulteriore aggravio di tempo e denaro, riducendo ulteriormente la convenienza dell’investimento.
A ciò si va ad aggiungere anche l’IMU, ovviamente le spese condominiali ordinarie e straordinarie e anche l’eventuali tasse locali. Quindi, in sostanza alla fine al proprietario rimangono pochissimi soldi e per tale motivo non conviene più comprare una casa per affittarla. Ovviamente però ci sono anche altri motivi. Oltre ai costi fiscali e gestionali, bisogna tenere conto dell’incertezza legata al mercato degli affitti e ai cambiamenti normativi che possono influire negativamente sulla redditività dell’investimento immobiliare.
Altri fattori che vanno a incidere sulle case
Con l’introduzione delle nuove norme in materia di efficienza energetica e sicurezza degli edifici, oggi andare a possedere un immobile comporta dei costi di adeguamento non indifferenti. Infatti, chi tende ad affittare deve assicurarsi che la casa sia sempre a norma e abbia le dovute prestazioni energetiche accettabili, ovvero dalla classe E in su. Questo significa che molti proprietari si trovano costretti a sostenere spese ingenti per la riqualificazione energetica, come la sostituzione degli infissi, l’installazione di nuovi impianti di riscaldamento e raffrescamento, e l’isolamento termico delle pareti, per poter continuare a mettere a reddito il proprio immobile senza incorrere in sanzioni o divieti di affitto.
Dal 2025 al 2030 le direttive europee sull’efficienza energetica degli edifici infatti obbligano i proprietari ad andare a migliorare la propria classe energetica delle abitazioni, infatti ci potrebbe essere nel caso contrario il divieto di affitto in alcuni circostanze.quindi ciò significa che per continuare ad affittare, bisogna investire decine di migliaia di euro i lavori. Queste direttive impongono una serie di interventi strutturali che possono essere molto onerosi, come la sostituzione della caldaia, la coibentazione dell’edificio e l’installazione di pannelli solari. In caso di mancato adeguamento, non solo si rischia di non poter più affittare l’immobile, ma si può anche subire una svalutazione significativa del valore della proprietà stessa.
Infatti, bisogna quindi mettere a nuovo anche un appartamento vecchio e quindi sarà necessario andare ad investire anche decine di migliaia di euro i lavori di isolamento, di infissi o anche di impianti e per tale motivo non conviene più comprare una casa per affittare, dato che le spese sono davvero tante. Inoltre, la necessità di mantenere gli immobili aggiornati rispetto alle normative vigenti comporta una continua uscita di denaro, che va a ridurre ulteriormente il margine di guadagno e a rendere meno appetibile l’investimento rispetto ad altre forme di impiego del capitale.
Mercato degli affitti instabile
Sicuramente, la domanda degli affitti rimane alta in tantissime città, specialmente dove ci sono le università e gli studenti fuori sede cercano una stanza da condividere o anche per i lavoratori fuori sede e i turisti. C’è però da dire che il mercato è sempre più stabile, dato che i canoni in alcune zone sono davvero molto salati. In molte città italiane, infatti, i prezzi degli affitti sono cresciuti in modo sproporzionato rispetto ai redditi medi, rendendo difficile per molte persone trovare una soluzione abitativa sostenibile. Questo squilibrio tra domanda e offerta ha portato a una situazione di instabilità, in cui i proprietari rischiano di non riuscire a trovare inquilini affidabili o di dover abbassare i canoni per evitare lunghi periodi di sfitto.
Per tale motivo molte famiglie non riescono ad affrontare questi affitti troppo alti. Inoltre, è anche aumentato lo smart working, quindi sono molte le persone che non cercano più un affitto dato che non devono per forza andare in sede e ciò fa comunque diminuire la richiesta degli affitti in varie città. La diffusione del lavoro da remoto ha modificato le esigenze abitative di molte persone, che ora preferiscono vivere in zone meno centrali o addirittura trasferirsi in altre regioni, riducendo la pressione sulla domanda di affitti nelle grandi città e rendendo il mercato ancora più imprevedibile.
Vanno anche ad aumentare i casi di mancato pagamento dei canoni con una giustizia veramente molto lenta che fa aumentare anche le morosità. Quindi molto spesso c’è il rischio di andare a perdere tantissimi mesi di affitto ma allo stesso tempo si devono comunque andare a sostenere le spese per la casa. Il rischio di morosità, unito alla lentezza delle procedure di sfratto e al costo delle azioni legali, rappresenta un ulteriore deterrente per chi vorrebbe investire nel settore immobiliare, poiché può comportare perdite economiche significative e una gestione complessa dell’immobile.
Valore immobiliare fermo
Molto spesso si teneva ad investire negli immobili dato che veniva rivalutato nel corso del tempo. Ad oggi però, il valore degli immobili in tantissimi paesi rimane stagnante o addirittura in calo, ad eccezione ovviamente ad esempio delle grandi città o i centri turistici, dove i prezzi risultano essere molto più alti. In molte aree, soprattutto quelle periferiche o meno richieste, la domanda di immobili è in costante diminuzione, e questo porta a una stagnazione dei prezzi che rende difficile ottenere una plusvalenza dalla vendita della casa. Inoltre, la concorrenza con nuove costruzioni e la crescente offerta di immobili sul mercato contribuiscono a mantenere bassi i valori di vendita.
Infatti in molte zone periferiche o anche nei piccoli centri, la domanda è molto debole e i prezzi non accennano a nessuna risalita. Per tale motivo risulta essere anche difficile poi andare a rivendere l’immobile senza alcuna perdita. Inoltre, bisogno andare a considerare anche un altro fattore molto importante, ovvero nuove forme di investimento. Oggi esistono numerose alternative all’investimento immobiliare, come i fondi comuni, le obbligazioni, le azioni o le piattaforme di crowdfunding immobiliare, che offrono maggiore liquidità, flessibilità e spesso rendimenti più elevati rispetto al mattone tradizionale.
Infatti, ormai chi ha tanto capitale, cerca di investire in altre forme di investimento, magari più flessibili e meno rischiose. Infatti ormai il mercato offre degli strumenti con un rischio meno controllato e dei rendimenti superiori e per tale motivo molto spesso non conviene più andare ad investire negli immobili. In un contesto in cui la volatilità dei mercati finanziari può essere gestita con strumenti di diversificazione e la burocrazia legata alla gestione degli immobili è sempre più pesante, molti investitori preferiscono orientarsi verso soluzioni più moderne e meno impegnative, lasciando il settore immobiliare come scelta secondaria o residuale rispetto al passato.
